Courtier en crédit immobilier à Lyon depuis onze ans, il a vu son taux de refus doubler en un an. Entretien, sous couvert d’anonymat — la place est petite et les banques partenaires se reconnaîtraient dans certains dossiers cités.
Ce qui a changé depuis un an
Le taux de refus a-t-il vraiment doublé ?
Sur mes cent derniers dossiers de 2025, j’en refusais vingt-quatre avant même de les présenter en banque — parce que je savais qu’ils n’avaient aucune chance. Sur mes cent derniers dossiers de cette année, j’en suis à cinquante-deux. Ce n’est pas une impression, c’est mon tableau de suivi.
Qu’est-ce qui explique cet écart ?
Les taux ont pris près d’un point en un an, et les revenus n’ont pas suivi. Le même dossier qui passait à 33 % d’endettement en 2025 en affiche 36 aujourd’hui, pour la même mensualité visée. Un point de taux, c’est peu à l’oreille. Sur un crédit de vingt ans, ça déplace des dossiers entiers de l’autre côté de la ligne.
Est-ce le même profil qui trinque, ou ça touche tout le monde ?
Pas tout le monde pareil. Les primo-accédants d’abord, parce qu’ils n’ont souvent qu’un seul revenu à présenter et pas d’apport constitué. Les indépendants ensuite : trois bilans à présenter, et le dernier doit être bon, pas seulement la moyenne des trois. Un salarié en CDI avec dix ans d’ancienneté reste le dossier le plus simple à faire passer, taux ou pas taux.
Le taux d’endettement n’est plus le seul filtre
Qu’est-ce qui fait basculer un dossier, à part le taux d’endettement ?
Le reste à vivre, d’abord — une banque regarde ce qu’il reste après toutes les charges, pas seulement le ratio. Et l’apport : en dessous de 10 % du prix, je préviens le client avant même de monter le dossier que la réponse sera longue à obtenir, sinon négative.
Les banques le disent officiellement, ce seuil de 10 % ?
Aucune ne l’écrit noir sur blanc dans une grille tarifaire. C’est ce que je vois dossier après dossier, pas une règle qu’on me communique. Officiellement, elles disent étudier chaque dossier au cas par cas — et c’est vrai, jusqu’à ce que le cas par cas produise le même refus sur cent dossiers d’affilée en dessous de ce seuil.
Trois chiffres retenus de l’entretien
36 % de taux d’endettement moyen sur les dossiers acceptés cette année, contre 33 % un an plus tôt. Un apport minimal de 10 % du prix, hors frais de notaire. Et un taux de refus qui est passé de 24 à 52 dossiers sur cent.
Ce qui sauve un dossier
Un conseil qui revient souvent ?
Ne pas déposer trois dossiers en même temps dans trois banques différentes en espérant que l’une accepte. Chaque simulation laisse une trace, et un dossier qui a déjà essuyé deux refus part avec un handicap sur le troisième. Mieux vaut un seul dossier solide, préparé avec l’apport et le reste à vivre qu’une banque attend, que trois dossiers envoyés à l’aveugle.
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