Un T1 de 28 m², quartier des Émailleurs à Limoges, acheté 47 500 € tout compris. Le rendement affiché en annonce est brut, et brut ne veut rien dire sans le détail qui suit.
Le bien
Immeuble des années 1970, copropriété de taille moyenne, rez-de-chaussée sans vis-à-vis direct. Le bien ne demande pas de travaux structurels : la remise en état couvre une peinture complète, un changement de plan de travail et une remise aux normes électriques du studio.
Le quartier des Émailleurs est central, proche des lignes de bus qui desservent le campus et le CHRU, ce qui explique une demande locative régulière sur les petites surfaces — étudiants, internes en début de cursus, jeunes actifs en première location. C’est ce qui rend le loyer retenu plus haut crédible sans passer par une remise en location coûteuse en cas de départ.
Le loyer, et ce qu’il ne dit pas
Loué 305 € par mois charges comprises, soit 3 660 € de loyers annuels — un rendement brut de 7,71 %, le chiffre que porte l’annonce. C’est un niveau cohérent avec ce que se louent les petites surfaces du quartier, ni un loyer optimiste tiré vers le haut pour rendre l’annonce plus vendable, ni un loyer prudent qui sous-estimerait le bien.
À retenir
La copropriété est bien tenue — ravalement récent, ascenseur remplacé — et c’est précisément ce qui pèse sur ce T1 : les charges d’un immeuble entretenu ne diminuent pas avec la surface du lot.
Le détail des charges
Sur 3 660 € de loyers, 1 674 € repartent en charges avant même l’impôt — 46 % du brut, une part que la surface réduite ne permet pas d’absorber. Les 964 € de charges de copropriété non récupérables couvrent l’entretien des communs, le contrat d’ascenseur et une quote-part de travaux votés : ce ne sont pas des charges anormales pour l’immeuble, elles sont simplement élevées au regard des 28 m² qui doivent, seuls, les financer.
Le rendement net, et ce qu’il faut en tirer
L’écart entre les deux chiffres — 3,53 points — tient presque entièrement aux charges de copropriété, seul poste qui dépasse la taxe foncière sur ce dossier. Avec des charges de copropriété deux fois moindres — 482 € au lieu de 964 € — le rendement net grimperait à 5,20 %, soit un point de plus sans toucher ni au loyer ni au prix d’achat.
C’est la démonstration que le rendement net d’un petit lot dépend autant du choix de la copropriété que du prix payé au m². Deux T1 achetés au même prix, dans deux immeubles différents, peuvent afficher le même brut et un net qui diverge d’un point complet — et rien dans l’annonce d’un T1 ne le signale avant d’avoir demandé le dernier appel de charges.
Posez vos propres chiffres.
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