Les sept frais que l’annonce ne mentionne jamais

Prix affiché, frais de notaire, parfois frais d’agence — c’est tout ce qu’une annonce annonce. Sept lignes suivent, systématiquement absentes, et elles pèsent réellement sur le budget.

Ce que l’annonce affiche, et ce qu’elle tait

Sur un achat à 150 000 €, voici ce qui s’ajoute sans jamais figurer nulle part avant le rendez-vous chez le notaire :

Près de 4 % du prix — autant que l’écart entre deux taux de crédit consécutifs, et qui ne figure sur aucun simulateur de mensualité. Un budget bouclé au centime près sur le prix affiché et les frais de notaire seuls arrive au rendez-vous chez le notaire avec un trou de trésorerie qu’aucune banque n’a anticipé pour lui, parce qu’aucune de ces sept lignes n’apparaît sur une offre de prêt avant l’édition définitive.

Les frais liés au financement

Le frais de dossier bancaire se négocie, rarement à zéro. La garantie du prêt, elle, dépend du montage : une caution mutuelle en restitue une partie à la fin du crédit, une hypothèque non — et une hypothèque ajoute en plus des frais d’acte et de mainlevée que la caution évite totalement. L’assurance emprunteur, enfin, se calcule sur le capital emprunté et non sur le prix du bien — elle est due dès le premier mois, avant même le premier loyer encaissé, et son montant annuel dépend autant de l’âge de l’emprunteur que du montant du prêt, ce qu’aucune annonce immobilière ne peut deviner à l’avance.

Les frais liés à l’état du bien et à la copropriété

L’état daté est facturé par le syndic à l’acheteur, pas au vendeur, et son montant n’est fixé par aucun barème national. Les diagnostics obligatoires — plomb, amiante, électricité, DPE — sont à la charge du vendeur en théorie, mais un diagnostic manquant ou périmé au moment de la vente retombe souvent sur l’acheteur pressé de signer. La provision pour travaux votés, elle, se transmet avec le lot : un ravalement voté avant la vente reste dû par le nouveau propriétaire, même s’il n’a assisté à aucune assemblée générale.

Le prorata qui change de sens selon la date

La taxe foncière se règle en une fois par le propriétaire au 1er janvier, puis se répartit entre vendeur et acheteur au prorata de la date de signature. Sur ce bien, la taxe foncière annuelle s’élève à 820 €. Une signature début juillet doit environ la moitié de l’année au vendeur, soit les 410 € inscrits plus haut.

Le même calcul change radicalement de grandeur selon le mois : signer en janvier revient à devoir la quasi-totalité de l’année, autour de 780 €, quand signer en novembre n’en coûte plus qu’une poignée de dizaines d’euros. Le même bien, à la même adresse, ne coûte pas le même prorata selon le mois de signature — un détail que le prix affiché ne peut, par construction, jamais intégrer, et que seul l’acte notarié calcule au jour près.